킴바스타님의 블로그

오늘은 초보 경매 투자자들이 가장 많이 혼동하는 개념인 "시세조사"에 대해 정리해보려 한다. 특히, 감정가와 실거래가, 그리고 인터넷 부동산 호가가 어떻게 다른지 이해하지 못하고 입찰에 나섰다가 낭패를 보는 경우도 많다. 그래서 오늘은! 시세조사를 어떻게 해야 하고, 어떤 정보를 믿어야 하는지, 단계별로 완전 정복해보겠다 💪🔍 시세조사의 중요성경매 입찰 전에 시세조사는 필수다. 왜냐하면 감정가는 과거 시점 기준일 뿐, 현재 시장에서 통용되는 금액과는 다를 수 있기 때문이다. 잘못된 시세 인식으로 낙찰을 받으면, 수익은커녕 손해를 볼 수도 있다. 시세조사의 핵심은?🔸 "이 물건이 과연 지금 얼마에 거래되고 있느냐"를 정확히 파악하는 것!🔸 실거래가, 호가, 감정가를 비교하며 "진짜 시세"를 판단해야..

경매로 부동산을 낙찰받았다고 해서 모든 절차가 끝난 것은 아니다. 오히려 진짜 중요한 과정은 그 이후부터 시작된다. 낙찰 후에는 등기이전과 명도라는 큰 산이 기다리고 있다. 이 두 절차를 정확히 이해하고 준비해야, 낙찰받은 부동산을 안전하게 내 것으로 만들 수 있다.  ✅ 1. 낙찰 후 전체 흐름 파악하기경매 절차는 다음 순서로 진행된다 : 입찰 → 낙찰 → 매각허가결정 → 잔금납부 → 등기이전 → 명도입찰만 무사히 끝나면 된다고 생각하기 쉽지만, 이후 절차에서 문제가 생기면 생각보다 큰 손해를 볼 수 있다. 매각허가결정이 확정되면 잔금을 납부하고, 이후 등기이전과 명도까지 마쳐야 진정한 소유권을 갖게 된다. ✅ 2. 등기이전 절차 자세히 알아보기잔금 납부가 완료되면 법원에서 매각대금 완납 확인서를 발급..

부동산 경매를 통해 좋은 물건을 찾고, 경쟁을 뚫고 낙찰까지 받았는데 정작 자금 계획이 안 되어 있다면? 상상만 해도 아찔하다. 경매는 단순히 '싸게 사는 방법'이 아니라, 자금 운용의 싸움이기도 하다. 특히 낙찰 후 잔금 마련을 못 하면 계약 해제와 패널티가 따를 수 있어 철저한 자금 계획이 선행돼야 한다. 이번 글에서는 경매를 처음 시작하는 투자자들이 꼭 알아야 할 자금 계획 세우는 법에 대해 다뤄보려 한다.  💰 1. 총 필요한 자금은 얼마나 될까?경매는 단순히 '낙찰가 = 준비금'이 아니다. 실제로는 다음과 같은 비용이 들어간다: ✔️ 입찰보증금 : 보통 감정가의 10% (입찰 당일 필요)✔️ 잔금 : 낙찰가 - 입찰보증금✔️ 취득세, 교육세, 농특세 등 세금✔️ 법무사 비용, 등기비용, 송달료..

"경매로 나온 집에 세입자가 살고 있다면 어떻게 해야 할까?" 처음 경매를 접하는 사람이라면 누구나 한번쯤 겪는 고민이다. 특히 실거주를 목적으로 낙찰받으려는 경우, 세입자가 언제 나가줄 수 있는지가 핵심이다. 이때 반드시 체크해야 할 것이 바로 **'배당요구 종기일'**이다. ✅ 배당요구 종기일이란?▪️세입자가 보증금을 돌려받기 위해 법원에 신청하는 기한 ▪️기한 내 신청하지 않으면 보증금을 배당받지 못할 수 있음 ▪️보통 경매개시결정 등기일 기준 2~3개월 후 ▪️물건명세서, 현황조사서에서 확인 가능 🟡 핵심 : 이 날짜를 기준으로 임차인의 권리가 인정될지 무시될지 결정된다.  ⚠️ 임차인 있는 물건, 낙찰받으면 어떻게 될까? 세입자 상태에 따라 낙찰자의 부담이 달라진다!  ① 대항력 O + 배당요..

“잘못된 입찰표 한 장이 모든 걸 무산시킨다”부동산 경매를 처음 시작하는 분들이 낙찰을 앞두고 가장 긴장하는 순간이 바로 입찰표 작성일 것이다. 실제로 간단해 보이는 이 종이 한 장 때문에 유찰되거나 실격 처리되는 경우가 생각보다 많다. 오늘은 그런 실수를 방지하기 위해, 경매 초보자도 실수 없이 입찰표를 작성할 수 있도록 완전정복 가이드를 준비했다.📌 입찰표란 무엇인가?입찰표는 경매 당일 입찰자가 법원에 제출하는 공식 입찰 의사서다. 이 한 장의 서류에 따라 여러분의 입찰 금액이 정해지며, 입찰 참가 자격 여부도 결정된다. 부정확한 작성이나 필수 항목 누락은 곧 실격 사유가 되므로, 철저한 준비가 필요하다.  ✍️ 입찰표 작성 시 꼭 확인해야 할 항목1. 사건 번호경매물건의 고유번호. 법원 경매계에서..

“경매는 투자자만 하는 거 아냐?” 많은 사람들이 이렇게 생각한다. 하지만 요즘에는 실거주를 목적으로 경매에 참여하는 사람들도 꾸준히 늘고 있다. 특히 집값이 높아진 지금, 조금이라도 저렴하게 내 집을 마련하고 싶은 사람들에게 경매 실거주는 하나의 대안이 되고 있다. 그렇다면, 정말 실거주용으로 경매를 활용할 수 있을까? 가능하다면 어떤 점들을 주의해야 할까?  🏠 실거주용 경매, 정말 가능한가?결론부터 말하자면 실거주 목적으로 경매에 참여하는 것은 법적으로 전혀 문제 없다.주거용 아파트, 빌라, 다세대주택 등은 실거주자도 충분히 입찰할 수 있다. 특히 감정가보다 저렴하게 낙찰받을 수 있다는 점은 큰 매력이다. 다만 투자와는 달리, 실거주자는 '바로 입주할 수 있는가?'라는 관점이 매우 중요하다. 아무..

“집은 사야겠는데 돈이 없다면?” 많은 무주택자들이 이런 고민을 한다. 당장 내 집을 사기엔 여유가 없지만, 언젠가는 내 집을 갖고 싶다는 마음은 모두가 같다. 그런데 정말 돈이 없으면 내 집 마련은 불가능할까? 꼭 그렇지만은 않다. 오늘은 자산이 부족한 상황에서도 시작할 수 있는 현실적인 내 집 마련 전략을 소개하겠다. 💡 1. 지금 당장 할 수 있는 준비부터 시작하자 📌 청약통장부터 준비하자  ▫️매월 10만 원씩이라도 꾸준히 납입하면 추후 특별공급 기회가 생겼을 때 유리하다.   ▫️생애최초, 신혼특공, 다자녀 특공 등은 납입 횟수와 기간이 중요하다. 📌 신용 점수 관리도 중요하다 ▫️추후 대출 시 좋은 조건을 받기 위해 지금부터 연체 없는 금융 습관을 유지하자.  ▫️신용카드 할부 남용, 소..

요즘 뉴스만 봐도 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다는 소식이 들린다. 경매시장도 예외는 아니다. 낙찰가율 하락, 유찰 증가, 입찰 경쟁자 감소… 겉으로 보면 위험해 보일 수 있다. 하지만 하락장은 진짜 경매 고수들이 움직이는 시기이기도 하다. 오늘은 경기 침체기 경매 시장의 특징과 공략법을 쉽게 알려주겠다. 끝까지 읽으면 하락장에서 기회를 잡는 방법이 보일 것이다! 💪 1️⃣ 하락장 경매 시장의 특징 📉 낙찰가율 하락 : 평소 90% 이상이던 낙찰가율이 70~80%대로 내려간다.  🔄 유찰 물건 증가 : 여러 차례 유찰된 물건은 최저가가 크게 낮아진다.  👥 경쟁자 감소 : 분위기에 휩쓸려 도전조차 안 하는 사람도 많다.  💎 좋은 물건도 기회가 온다 : 급매 성격의 경매 물건이 나오기 시작한다..

부동산 경매는 시세보다 저렴하게 내 집 마련이나 투자를 할 수 있는 좋은 기회다. 그러나 제대로 알지 못하고 입찰에 참여하면 큰 손해를 볼 수도 있다. 그중에서도 초보자들이 가장 흔히 간과하는 위험 요소는 바로 '유치권'이다. 유치권 문제는 낙찰 후 예기치 못한 분쟁과 금전 손실로 이어질 수 있다. 이번 글에서는 유치권의 개념부터 문제 상황, 구별법, 대응 전략까지 초보자도 이해할 수 있도록 자세히 풀어보겠다. 🧸 유치권이란?유치권은 민법 제320조에 규정된 권리로, 상대방에게 받을 돈이 있는 사람이 그 돈을 받을 때까지 물건을 보관하며 돌려주지 않을 수 있는 권리다. 쉽게 예를 들자면, 어떤 사람이 건물을 짓는 공사를 했는데 공사비를 받지 못했을 때, 그 건물 안에 머물며 '돈 받기 전까지 이 건물은..

📜 부동산 경매 초보라면 등기부등본을 한 번쯤 열어보고도 머리가 복잡해졌을 것이다. 표제부, 갑구, 을구… 단어만 봐도 어렵다. 하지만 이 문서 하나로 잘못된 판단을 내리면 낙찰 후 피 보는 건 한순간이다.오늘은 실제 사례를 바탕으로 등기부등본에서 절대 놓쳐선 안 되는 함정과 실수 유형을 쉽게 풀어 알려주겠다. 끝까지 읽으면 소중한 돈을 지킬 수 있다. 💰  1️⃣ 표제부를 대충 보고 넘어간다? 큰 실수!많은 경매 참여자들이 표제부는 건너뛰고 갑구, 을구만 집중한다. 하지만 표제부에는 '부동산의 본질'이 숨어 있다. 예를 들어 건물의 구조나 면적이 실제 현장과 다른 경우가 있다. 과거 건축물대장 변경이 누락됐거나 무허가 건물이 포함돼 있으면 낙찰 후 철거 명령까지 받을 수 있다.  ✅ 표제부의 세부 ..