오늘은 초보 경매 투자자들이 가장 많이 혼동하는 개념인 "시세조사"에 대해 정리해보려 한다.
특히, 감정가와 실거래가, 그리고 인터넷 부동산 호가가 어떻게 다른지 이해하지 못하고 입찰에 나섰다가 낭패를 보는 경우도 많다. 그래서 오늘은! 시세조사를 어떻게 해야 하고, 어떤 정보를 믿어야 하는지, 단계별로 완전 정복해보겠다 💪
🔍 시세조사의 중요성
경매 입찰 전에 시세조사는 필수다. 왜냐하면 감정가는 과거 시점 기준일 뿐, 현재 시장에서 통용되는 금액과는 다를 수 있기 때문이다. 잘못된 시세 인식으로 낙찰을 받으면, 수익은커녕 손해를 볼 수도 있다.
시세조사의 핵심은?
🔸 "이 물건이 과연 지금 얼마에 거래되고 있느냐"를 정확히 파악하는 것!
🔸 실거래가, 호가, 감정가를 비교하며 "진짜 시세"를 판단해야 한다.
1️⃣ 감정가: 법원이 정한 기준 가격
경매에 부쳐진 물건의 최저입찰가 기준이 되는 감정가는, 해당 부동산의 "과거 기준일 시점에서의 가치"를 평가한 금액이다.
◻️ 감정평가사의 판단에 따라 결정되며, 시세보다 높거나 낮을 수 있음
◻️ 일반적으로 입찰 6개월~1년 전 기준으로 산정됨
📌 주의점: 감정가만 믿고 입찰하면 낭패! 반드시 최신 시세와 비교해야 한다.
2️⃣ 실거래가: 진짜 거래된 금액
부동산 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 네이버 부동산 > 실거래가 탭을 통해 확인할 수 있다.
◻️ 실제 계약이 이뤄진 금액 (허위 불가능)
◻️ 가장 신뢰할 수 있는 가격 데이터
◻️ 거래일 기준으로 최신 데이터를 확인해야 함
💡 팁: 같은 아파트, 같은 평형, 층수까지 유사한 사례를 비교하자.
3️⃣ 호가: 팔고 싶은 금액
부동산 중개사이트에 올라오는 가격 대부분은 호가다. 즉, "팔고 싶은 가격"이지, "팔린 가격"이 아니다.
◻️ 네이버 부동산, 직방, 다방 등에서 확인 가능
◻️ 매물의 희망 가격이라 실거래보다 높게 설정된 경우 많음
◻️ 하지만 시장 분위기나 수요 파악에 참고는 가능함
💬 예시: 실거래가 2억인데 호가는 2억3천? → 시장에선 아직 소화되지 못한 가격일 수도!
✅ 실전 시세조사 체크리스트
🔹 국토부 실거래가로 최근 3~6개월 거래 확인
🔹 네이버 부동산으로 호가 범위 파악
🔹 감정가와 실거래가 비교해 오차 확인
🔹 유사물건(평형, 층수, 구조) 비교 후 낙찰가 예측
🔹 리모델링, 뷰, 방향 등 가감 요소 반영
📌 마무리 한 줄 요약
"감정가는 기준일의 가격, 호가는 희망가, 실거래가는 현재 시장의 진짜 값이다!"
정확한 시세조사는 경매 성공의 시작이다. 감정가만 믿지 말고, 실제 데이터를 비교하고 분석하는 습관을 길러야 한다.
다음 글에서는 시세조사 실패 사례도 소개해보겠다!
이전 글에서는 [낙찰 후 해야 할 절차]를 소개했으니, 아래 링크에서 확인해보자!
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