⛔ 전세 그만! 실거주용 경매, 안전하게 내 집 마련하는 법

“경매는 투자자만 하는 거 아냐?” 많은 사람들이 이렇게 생각한다. 하지만 요즘에는 실거주를 목적으로 경매에 참여하는 사람들도 꾸준히 늘고 있다. 특히 집값이 높아진 지금, 조금이라도 저렴하게 내 집을 마련하고 싶은 사람들에게 경매 실거주는 하나의 대안이 되고 있다. 그렇다면, 정말 실거주용으로 경매를 활용할 수 있을까? 가능하다면 어떤 점들을 주의해야 할까?

 

 

🏠 실거주용 경매, 정말 가능한가?

결론부터 말하자면 실거주 목적으로 경매에 참여하는 것은 법적으로 전혀 문제 없다.주거용 아파트, 빌라, 다세대주택 등은 실거주자도 충분히 입찰할 수 있다. 특히 감정가보다 저렴하게 낙찰받을 수 있다는 점은 큰 매력이다.
다만 투자와는 달리, 실거주자는 '바로 입주할 수 있는가?'라는 관점이 매우 중요하다. 아무리 싸게 낙찰받아도 명도 문제가 오래 걸리거나 주거 환경이 열악하면 실거주 목적에는 맞지 않기 때문이다.

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⚠️ 실거주 경매 시 주의할 점 5가지

1. 현재 점유자 확인 (명도 문제)

 ◽ 경매 물건에 기존 세입자가 거주 중이라면, 낙찰 후 바로 입주하지 못할 수 있다. 인도명령이나 협의가 필요하며, 강제집행까지 가는 경우 시간과 비용이 발생한다.

  ➡️ 입찰 전 ‘현황조사서’와 ‘점유관계’를 반드시 확인하자.

2. 물건 상태와 하자 점검

◽ 경매 물건은 내부를 볼 수 없는 경우가 많다. 하자 여부를 확인하기 어려워, 입주 후 수리비가 예상보다 많이 들 수 있다. 특히 오래된 주택일수록 실거주자에게는 큰 부담이 된다.

3. 유치권, 법정지상권 등 권리분석 필수

◽ 실거주 목적이라면 안전한 권리분석이 중요하다. 선순위 임차인, 유치권, 법정지상권 등은 실제 거주에 큰 영향을 미치므로, 등기부등본을 통한 철저한 분석이 필요하다.

  ➡️ 어려울 경우 법무사나 전문가의 자문을 받는 것이 좋다.

4. 대출 조건 확인

◽ 실거주자라면 주택담보대출이 필수일 수 있다. 하지만 경매물건의 경우 일부 금융기관에서는 대출을 제한하거나 감정가보다 낮은 금액만 대출해주는 경우도 많다.

  ➡️ 미리 은행에 대출 가능 여부를 확인해야 낙찰 후 자금 문제가 생기지 않는다.

5. 유찰 이력과 입지 확인

◽ 오랜 기간 유찰된 물건은 문제가 있을 수 있다. 실거주라면 단순 가격 외에 교통, 학군, 생활 편의시설 등 입지 요소를 꼼꼼히 체크하자.

 

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🎯 실거주자를 위한 경매 전략 팁

유찰된 물건 노려보기2번 이상 유찰된 물건은 최저가가 감정가의 64%까지 내려간다. 가격적으로 매우 유리하며, 경쟁률도 낮아질 수 있다. 단, 그만큼 명도나 하자 리스크는 더 철저히 확인해야 한다.
아파트 경매 위주로 검색아파트는 비교적 관리가 잘 돼 있고, 주변 시세도 쉽게 확인 가능하다. 특히 실거주자 입장에서는 빌라보다 안정성이 높다.
대법원 경매 사이트 활용하기경매 실거주자도 쉽게 활용할 수 있는 무료 정보 사이트다. 위치, 면적, 점유자 정보, 감정평가서까지 모두 확인 가능하다.

 

📚 실거주 경매, 이런 사례도 있다 

30대 직장인 A씨는 전세로 살던 아파트와 유사한 물건을 경매로 발견했다. 이미 한 차례 유찰되어 감정가보다 약 25% 저렴하게 낙찰받았고, 기존 임차인도 자발적으로 이사하면서 별다른 명도 문제가 없었다.A씨는 간단한 수리 후 바로 입주했고, 시세보다 저렴한 내 집 마련에 성공했다.

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✅ 마무리

경매 실거주는 이제 투자자들만의 선택지가 아니다.명도 문제나 권리분석, 자금계획만 잘 준비한다면 생각보다 어렵지 않게 내 집 마련이 가능하다.특히 전세난에 지친 사람이라면, 경매라는 또 다른 길을 한번쯤 진지하게 고민해보는 것도 괜찮다.
부담은 줄이고 기회를 잡는 방법, 누구나 도전해볼 수 있다.

 

 

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