킴바스타님의 블로그

경매로 부동산을 낙찰받았다고 해서 모든 절차가 끝난 것은 아니다. 오히려 진짜 중요한 과정은 그 이후부터 시작된다. 낙찰 후에는 등기이전과 명도라는 큰 산이 기다리고 있다. 이 두 절차를 정확히 이해하고 준비해야, 낙찰받은 부동산을 안전하게 내 것으로 만들 수 있다.  ✅ 1. 낙찰 후 전체 흐름 파악하기경매 절차는 다음 순서로 진행된다 : 입찰 → 낙찰 → 매각허가결정 → 잔금납부 → 등기이전 → 명도입찰만 무사히 끝나면 된다고 생각하기 쉽지만, 이후 절차에서 문제가 생기면 생각보다 큰 손해를 볼 수 있다. 매각허가결정이 확정되면 잔금을 납부하고, 이후 등기이전과 명도까지 마쳐야 진정한 소유권을 갖게 된다. ✅ 2. 등기이전 절차 자세히 알아보기잔금 납부가 완료되면 법원에서 매각대금 완납 확인서를 발급..

“잘못된 입찰표 한 장이 모든 걸 무산시킨다”부동산 경매를 처음 시작하는 분들이 낙찰을 앞두고 가장 긴장하는 순간이 바로 입찰표 작성일 것이다. 실제로 간단해 보이는 이 종이 한 장 때문에 유찰되거나 실격 처리되는 경우가 생각보다 많다. 오늘은 그런 실수를 방지하기 위해, 경매 초보자도 실수 없이 입찰표를 작성할 수 있도록 완전정복 가이드를 준비했다.📌 입찰표란 무엇인가?입찰표는 경매 당일 입찰자가 법원에 제출하는 공식 입찰 의사서다. 이 한 장의 서류에 따라 여러분의 입찰 금액이 정해지며, 입찰 참가 자격 여부도 결정된다. 부정확한 작성이나 필수 항목 누락은 곧 실격 사유가 되므로, 철저한 준비가 필요하다.  ✍️ 입찰표 작성 시 꼭 확인해야 할 항목1. 사건 번호경매물건의 고유번호. 법원 경매계에서..

요즘 뉴스만 봐도 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다는 소식이 들린다. 경매시장도 예외는 아니다. 낙찰가율 하락, 유찰 증가, 입찰 경쟁자 감소… 겉으로 보면 위험해 보일 수 있다. 하지만 하락장은 진짜 경매 고수들이 움직이는 시기이기도 하다. 오늘은 경기 침체기 경매 시장의 특징과 공략법을 쉽게 알려주겠다. 끝까지 읽으면 하락장에서 기회를 잡는 방법이 보일 것이다! 💪 1️⃣ 하락장 경매 시장의 특징 📉 낙찰가율 하락 : 평소 90% 이상이던 낙찰가율이 70~80%대로 내려간다.  🔄 유찰 물건 증가 : 여러 차례 유찰된 물건은 최저가가 크게 낮아진다.  👥 경쟁자 감소 : 분위기에 휩쓸려 도전조차 안 하는 사람도 많다.  💎 좋은 물건도 기회가 온다 : 급매 성격의 경매 물건이 나오기 시작한다..

부동산 경매는 시세보다 저렴하게 내 집 마련이나 투자를 할 수 있는 좋은 기회다. 그러나 제대로 알지 못하고 입찰에 참여하면 큰 손해를 볼 수도 있다. 그중에서도 초보자들이 가장 흔히 간과하는 위험 요소는 바로 '유치권'이다. 유치권 문제는 낙찰 후 예기치 못한 분쟁과 금전 손실로 이어질 수 있다. 이번 글에서는 유치권의 개념부터 문제 상황, 구별법, 대응 전략까지 초보자도 이해할 수 있도록 자세히 풀어보겠다. 🧸 유치권이란?유치권은 민법 제320조에 규정된 권리로, 상대방에게 받을 돈이 있는 사람이 그 돈을 받을 때까지 물건을 보관하며 돌려주지 않을 수 있는 권리다. 쉽게 예를 들자면, 어떤 사람이 건물을 짓는 공사를 했는데 공사비를 받지 못했을 때, 그 건물 안에 머물며 '돈 받기 전까지 이 건물은..

📜 부동산 경매 초보라면 등기부등본을 한 번쯤 열어보고도 머리가 복잡해졌을 것이다. 표제부, 갑구, 을구… 단어만 봐도 어렵다. 하지만 이 문서 하나로 잘못된 판단을 내리면 낙찰 후 피 보는 건 한순간이다.오늘은 실제 사례를 바탕으로 등기부등본에서 절대 놓쳐선 안 되는 함정과 실수 유형을 쉽게 풀어 알려주겠다. 끝까지 읽으면 소중한 돈을 지킬 수 있다. 💰  1️⃣ 표제부를 대충 보고 넘어간다? 큰 실수!많은 경매 참여자들이 표제부는 건너뛰고 갑구, 을구만 집중한다. 하지만 표제부에는 '부동산의 본질'이 숨어 있다. 예를 들어 건물의 구조나 면적이 실제 현장과 다른 경우가 있다. 과거 건축물대장 변경이 누락됐거나 무허가 건물이 포함돼 있으면 낙찰 후 철거 명령까지 받을 수 있다.  ✅ 표제부의 세부 ..

경매 물건을 발견했는데 등기부등본을 펼치는 순간 머리가 지끈했던 적이 있는가? 대항력, 우선변제권, 말소기준권리… 익숙하지 않은 용어와 복잡한 내용에 막히는 경우가 많다. 하지만 이 부분을 이해하지 못하면 경매 투자는 시작조차 위험할 수 있다. 이번 글에서는 등기부등본 속 권리관계 해석과 실제 사례를 통해 경매 물건의 안전성을 판단하는 방법을 알려주겠다. ✅ 등기부등본에서 꼭 봐야 할 3가지 👉 소유권 변동 내역 누가 최초 소유자였고, 현재 소유자가 누구인지 확인해야 한다. 소유권 변동이 잦다면 그만큼 법적 문제가 있었을 가능성도 있다.  특히 근저당권 (돈을 빌릴 때 담보로 잡는 권리) 말소 내역과 소유자 변경 내역이 비정상적으로 많다면 주의해야 한다.  👉 근저당 및 가압류 등 권리 순위 근저당권..

부동산 경매에서 낙찰을 받으면 설레기도 하고 걱정도 될 수 있다. 끝일 것 같지만, 사실 진짜 중요한 건 그 이후다. 낙찰 후 절차를 제대로 모르고 방심하면 큰 손해를 볼 수도 있다. 이번 글에서는 부동산 경매 낙찰 후 반드시 챙겨야 할 후처리 절차와 실전 꿀팁을 차근차근 알아보자. 1️⃣ 낙찰 후 7일 이내 보증금 차액 납부 💰현재(2025년 기준) 법원은 낙찰 후 약 7일~10일 내에 보증금 차액(잔금)을 납부하도록 정하고 있다. 기한 내에 미납 시 낙찰은 무효 처리되며, 보증금도 일부 몰수될 수 있다. 납부는 법원에서 지정한 계좌로 송금하며, 계좌번호 및 납부 금액을 반드시 재확인하자. 송금 후 영수증과 전자납부확인증을 잘 보관해 소유권 이전 등기 시 제출 자료로 활용하자. ✅ 소유권 이전 등기 ..

최근 부동산 경매 시장에서 지역별 양극화 현상이 두드러지고 있다. 서울 강남권과 용산구 등 일부 지역에서는 낙찰가율이 100%를 넘으며 높은 경쟁률을 기록하는 반면, 수도권 외곽이나 지방 일부 지역에서는 유찰이 반복되는 등 극명한 차이를 보이고 있다. 이러한 현상은 투자자들에게 새로운 기회와 동시에 도전 과제를 제공한다. 이번 글에서는 2025년 부동산 경매 시장의 지역별 양극화 원인을 분석하고, 이에 따른 투자 전략을 제안한다. 1. 지역별 경매 시장 동향 분석  ✅ 강남권, 용산구, 마포구 등 인기 지역  ◾ 경매 물건이 나오면 즉시 높은 경쟁률을 기록   ◾ 낙찰가율 100% 이상으로 높은 수준 유지   ◾ 부동산 가치 안정성과 향후 가치 상승 기대감 반영    📌 사례 : 2025년 3월 기준,..

부동산 경매는 매력적인 투자 수단이지만, 법적 문제를 제대로 이해하지 않으면 큰 리스크를 감수해야 한다. 특히 가처분, 가압류, 법정지상권 등의 법적 하자, 경매 물건에 적용되는 세금 문제, **임차인의 권리 보호(우선변제권, 전세보증금 반환 등)**에 대한 이해는 필수적이다. 이번 글에서는 이 세 가지 주요 법적 쟁점을 깊이 있게 살펴보겠다.  1. 부동산 경매 물건의 법적 하자◽ 경매 물건을 분석할 때 가장 먼저 확인해야 할 사항은 법적 하자 여부다. 대표적인 법적 하자로는 가처분, 가압류, 법정지상권 등이 있다. ✅ 가처분이란?◾ 가처분은 법원이 본안 소송이 끝날 때까지 특정 부동산의 처분을 제한하는 조치다. ◾ 만약 경매 물건에 가처분이 걸려 있다면, 낙찰자가 소유권을 가져도 법적 소송 결과에 따..

부동산 경매를 진행할 때 다양한 법적 분쟁이 발생할 수 있다. 특히 낙찰자와 기존 임차인 사이의 권리 충돌은 많은 투자자들에게 중요한 문제다. 이번 글에서는 부동산 경매에서 흔히 발생하는 법적 분쟁과 그 해결 방법, 그리고 임차인과 낙찰자의 권리 관계를 쉽게 정리해보겠다. 1. 부동산 경매에서 흔한 법적 분쟁과 해결 방법  ✅ 경매 무효 주장  ◾ 채무자가 경매 절차에 문제가 있다고 주장하며 무효 소송을 제기하는 경우 발생한다.   ◾ 주요 사유: 배당 절차 분쟁, 경매 개시 결정의 하자, 부당한 경매 취소 신청 등.   🔹 해결 방법:  ◾ 법적으로 문제가 없다면 법원은 경매 절차를 유지한다.  ◾ 사전에 법적 검토를 거쳐 안전한 물건을 낙찰받는 것이 중요하다. ✅ 명도 거부 및 강제집행 문제  낙찰..