"경매로 나온 집에 세입자가 살고 있다면 어떻게 해야 할까?"
처음 경매를 접하는 사람이라면 누구나 한번쯤 겪는 고민이다. 특히 실거주를 목적으로 낙찰받으려는 경우, 세입자가 언제 나가줄 수 있는지가 핵심이다. 이때 반드시 체크해야 할 것이 바로 **'배당요구 종기일'**이다.
✅ 배당요구 종기일이란?
▪️세입자가 보증금을 돌려받기 위해 법원에 신청하는 기한
▪️기한 내 신청하지 않으면 보증금을 배당받지 못할 수 있음
▪️보통 경매개시결정 등기일 기준 2~3개월 후
▪️물건명세서, 현황조사서에서 확인 가능
🟡 핵심 : 이 날짜를 기준으로 임차인의 권리가 인정될지 무시될지 결정된다.
⚠️ 임차인 있는 물건, 낙찰받으면 어떻게 될까?
세입자 상태에 따라 낙찰자의 부담이 달라진다!
① 대항력 O + 배당요구 O
▪️퇴거 거부 가능 → 실거주 어려울 수 있음
② 대항력 O + 배당요구 X
▪️보증금을 낙찰자에게 요구 가능 → 인도명령 어려움
💥 이럴수록 배당요구 종기일 체크는 필수!
🏡 실거주 목적 낙찰자 체크리스트
🔍 배당요구 종기일 전후 확인하기
▪️물건명세서와 현황조사서에서 임차인의 배당요구 여부 확인
📄 임대차계약서 체크
▪️확정일자와 전입신고 여부 → 대항력 판단 기준
🧾 인도명령 신청 가능성 파악
▪️배당요구 여부에 따라 인도명령 여부 달라짐
📚 사례로 배우는 배당요구 종기일의 중요성
❌ 사례 1 : 낙찰자는 손해, 세입자 퇴거 실패
▪️배당요구 안 한 대항력 있는 세입자 → 보증금 대신 물어줌
✅ 사례 2 : 안전한 낙찰과 깔끔한 명도
▪️종기일·배당요구 여부 사전 체크 → 실거주 성공
🔎 결론 : 배당요구 종기일은 경매 리스크를 가르는 핵심 기준이다.
🔧 배당요구 종기일 확인 방법 팁
▪️대법원 경매정보 사이트에서 '물건명세서' 탭 확인
▪️현황조사서에서도 배당요구 여부 기재된 경우 많음
▪️각종 경매 플랫폼 이용 시 자동 정리 기능 제공됨
▪️모르면 법원 경매계에 문의하는 것도 좋은 방법!
📝 맺음말
임차인 있는 경매물건은 싸게 낙찰받을 수 있는 장점이 있다.
하지만 그만큼 권리관계가 복잡하기 때문에 꼼꼼한 검토가 필요하다.
특히 배당요구 종기일을 놓치면, 내 집 마련이 아닌 남의 보증금 물어주는 일이 될 수도 있다.
💡 낙찰 전, 종기일과 임차인의 권리 상태를 철저히 체크하자. 실거주든 투자든, 정보가 곧 무기다!
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