요즘 뉴스만 봐도 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다는 소식이 들린다. 경매시장도 예외는 아니다. 낙찰가율 하락, 유찰 증가, 입찰 경쟁자 감소… 겉으로 보면 위험해 보일 수 있다. 하지만 하락장은 진짜 경매 고수들이 움직이는 시기이기도 하다.
오늘은 경기 침체기 경매 시장의 특징과 공략법을 쉽게 알려주겠다. 끝까지 읽으면 하락장에서 기회를 잡는 방법이 보일 것이다! 💪
1️⃣ 하락장 경매 시장의 특징
📉 낙찰가율 하락 : 평소 90% 이상이던 낙찰가율이 70~80%대로 내려간다.
🔄 유찰 물건 증가 : 여러 차례 유찰된 물건은 최저가가 크게 낮아진다.
👥 경쟁자 감소 : 분위기에 휩쓸려 도전조차 안 하는 사람도 많다.
💎 좋은 물건도 기회가 온다 : 급매 성격의 경매 물건이 나오기 시작한다.
이 시점에서 중요한 것은 시장의 흐름을 무작정 두려워하지 않고, 어떻게 준비하고 접근할지를 고민하는 것이다.
2️⃣ 하락장에서 경매를 해야 하는 이유
💰 가격 거품이 빠진다 : 무리하지 않고 좋은 가격에 낙찰 가능.
💵 현금 보유자의 기회 : 협상과 입찰 경쟁에서 유리함.
📈 장기 보유 시 수익 극대화 : 저점에서 매수한 물건은 시간이 지나면 큰 차익.
🚪 낮은 경쟁률 : 오히려 실속 있는 낙찰 확률이 높아진다.
많은 사람들이 주저할 때 움직이는 사람만이 좋은 기회를 잡을 수 있다.
3️⃣하락장 경매 공략 전략
🔎 첫째, 무조건 안전한 권리분석
▫️말소기준권리, 임차인의 대항력, 우선변제권 철저히 점검.
▫️등기부등본과 현황조사서를 꼼꼼히 비교.
▫️배당요구 종기일과 임차인 전입일도 꼭 확인하자.
🔎 둘째, 유찰 물건을 주목하라
▫️ 2회 이상 유찰된 물건은 감정가 대비 30~40% 저렴한 가격 가능.
▫️ 유찰 이유 분석 및 현장 방문은 필수!
▫️ 매각물건명세서의 비고사항도 반드시 읽어보자.
🔎 셋째, 현금 비율을 높여라
▫️ 금리 인상기에는 대출 부담이 크다.
▫️ 입찰 전 자금 계획과 대출 조건 점검은 필수.
▫️ 자금 여유가 있다면 유찰 물건을 저점에서 낙찰받을 기회를 노리자.
🔎 넷째, 실거주 or 임대수익 물건 우선 공략
▫️ 단순 시세차익보다 실거주용 또는 꾸준한 월세 수익형 물건이 안정적이다.
▫️ 하락기에는 현금흐름을 확보하는 것이 중요하다.
4️⃣ 주의해야 할 점
⚠️ 하락장 경매에서 조심할 부분도 분명히 있다.
▫️ 낙찰 후 시세 추가 하락 가능성 염두에 두기.
▫️ 입찰 전 충분한 여유자금 확보 필요.
▫️ 지나치게 저렴하다고 무턱대고 입찰 금지 — 하자 물건 가능성!
▫️ 현장조사 없이 입찰 금지 — 서류상 안전해 보여도 현장 리스크가 숨어 있을 수 있다.
📝 마무리
하락장은 두려운 시기가 아니다. 잘 준비된 사람에게는 절호의 기회다!
무리하지 않고, 철저한 분석과 준비로 접근하면 남들이 움츠릴 때 혼자 좋은 물건을 잡을 수 있다. 지금이 바로 경매 공부와 실전 준비를 시작할 타이밍이다.
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