킴바스타님의 블로그

“경매는 투자자만 하는 거 아냐?” 많은 사람들이 이렇게 생각한다. 하지만 요즘에는 실거주를 목적으로 경매에 참여하는 사람들도 꾸준히 늘고 있다. 특히 집값이 높아진 지금, 조금이라도 저렴하게 내 집을 마련하고 싶은 사람들에게 경매 실거주는 하나의 대안이 되고 있다. 그렇다면, 정말 실거주용으로 경매를 활용할 수 있을까? 가능하다면 어떤 점들을 주의해야 할까?  🏠 실거주용 경매, 정말 가능한가?결론부터 말하자면 실거주 목적으로 경매에 참여하는 것은 법적으로 전혀 문제 없다.주거용 아파트, 빌라, 다세대주택 등은 실거주자도 충분히 입찰할 수 있다. 특히 감정가보다 저렴하게 낙찰받을 수 있다는 점은 큰 매력이다. 다만 투자와는 달리, 실거주자는 '바로 입주할 수 있는가?'라는 관점이 매우 중요하다. 아무..

“집은 사야겠는데 돈이 없다면?” 많은 무주택자들이 이런 고민을 한다. 당장 내 집을 사기엔 여유가 없지만, 언젠가는 내 집을 갖고 싶다는 마음은 모두가 같다. 그런데 정말 돈이 없으면 내 집 마련은 불가능할까? 꼭 그렇지만은 않다. 오늘은 자산이 부족한 상황에서도 시작할 수 있는 현실적인 내 집 마련 전략을 소개하겠다. 💡 1. 지금 당장 할 수 있는 준비부터 시작하자 📌 청약통장부터 준비하자  ▫️매월 10만 원씩이라도 꾸준히 납입하면 추후 특별공급 기회가 생겼을 때 유리하다.   ▫️생애최초, 신혼특공, 다자녀 특공 등은 납입 횟수와 기간이 중요하다. 📌 신용 점수 관리도 중요하다 ▫️추후 대출 시 좋은 조건을 받기 위해 지금부터 연체 없는 금융 습관을 유지하자.  ▫️신용카드 할부 남용, 소..

요즘 뉴스만 봐도 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다는 소식이 들린다. 경매시장도 예외는 아니다. 낙찰가율 하락, 유찰 증가, 입찰 경쟁자 감소… 겉으로 보면 위험해 보일 수 있다. 하지만 하락장은 진짜 경매 고수들이 움직이는 시기이기도 하다. 오늘은 경기 침체기 경매 시장의 특징과 공략법을 쉽게 알려주겠다. 끝까지 읽으면 하락장에서 기회를 잡는 방법이 보일 것이다! 💪 1️⃣ 하락장 경매 시장의 특징 📉 낙찰가율 하락 : 평소 90% 이상이던 낙찰가율이 70~80%대로 내려간다.  🔄 유찰 물건 증가 : 여러 차례 유찰된 물건은 최저가가 크게 낮아진다.  👥 경쟁자 감소 : 분위기에 휩쓸려 도전조차 안 하는 사람도 많다.  💎 좋은 물건도 기회가 온다 : 급매 성격의 경매 물건이 나오기 시작한다..

부동산 경매는 시세보다 저렴하게 내 집 마련이나 투자를 할 수 있는 좋은 기회다. 그러나 제대로 알지 못하고 입찰에 참여하면 큰 손해를 볼 수도 있다. 그중에서도 초보자들이 가장 흔히 간과하는 위험 요소는 바로 '유치권'이다. 유치권 문제는 낙찰 후 예기치 못한 분쟁과 금전 손실로 이어질 수 있다. 이번 글에서는 유치권의 개념부터 문제 상황, 구별법, 대응 전략까지 초보자도 이해할 수 있도록 자세히 풀어보겠다. 🧸 유치권이란?유치권은 민법 제320조에 규정된 권리로, 상대방에게 받을 돈이 있는 사람이 그 돈을 받을 때까지 물건을 보관하며 돌려주지 않을 수 있는 권리다. 쉽게 예를 들자면, 어떤 사람이 건물을 짓는 공사를 했는데 공사비를 받지 못했을 때, 그 건물 안에 머물며 '돈 받기 전까지 이 건물은..

📜 부동산 경매 초보라면 등기부등본을 한 번쯤 열어보고도 머리가 복잡해졌을 것이다. 표제부, 갑구, 을구… 단어만 봐도 어렵다. 하지만 이 문서 하나로 잘못된 판단을 내리면 낙찰 후 피 보는 건 한순간이다.오늘은 실제 사례를 바탕으로 등기부등본에서 절대 놓쳐선 안 되는 함정과 실수 유형을 쉽게 풀어 알려주겠다. 끝까지 읽으면 소중한 돈을 지킬 수 있다. 💰  1️⃣ 표제부를 대충 보고 넘어간다? 큰 실수!많은 경매 참여자들이 표제부는 건너뛰고 갑구, 을구만 집중한다. 하지만 표제부에는 '부동산의 본질'이 숨어 있다. 예를 들어 건물의 구조나 면적이 실제 현장과 다른 경우가 있다. 과거 건축물대장 변경이 누락됐거나 무허가 건물이 포함돼 있으면 낙찰 후 철거 명령까지 받을 수 있다.  ✅ 표제부의 세부 ..

경매 물건을 발견했는데 등기부등본을 펼치는 순간 머리가 지끈했던 적이 있는가? 대항력, 우선변제권, 말소기준권리… 익숙하지 않은 용어와 복잡한 내용에 막히는 경우가 많다. 하지만 이 부분을 이해하지 못하면 경매 투자는 시작조차 위험할 수 있다. 이번 글에서는 등기부등본 속 권리관계 해석과 실제 사례를 통해 경매 물건의 안전성을 판단하는 방법을 알려주겠다. ✅ 등기부등본에서 꼭 봐야 할 3가지 👉 소유권 변동 내역 누가 최초 소유자였고, 현재 소유자가 누구인지 확인해야 한다. 소유권 변동이 잦다면 그만큼 법적 문제가 있었을 가능성도 있다.  특히 근저당권 (돈을 빌릴 때 담보로 잡는 권리) 말소 내역과 소유자 변경 내역이 비정상적으로 많다면 주의해야 한다.  👉 근저당 및 가압류 등 권리 순위 근저당권..

혹시 이런 경험이 있는가? 경매 사이트에서 눈여겨보던 물건이 여러 번 유찰된 것을 보고 괜히 불안했던 적이 있을 것이다. '왜 아무도 가져가지 않을까? 문제가 있는 건 아닐까?'라는 걱정이 드는 것은 당연하다. 그러나 유찰은 무조건 피해야 할 대상이 아니다. 최근 고금리와 경기 침체로 경매 물건이 늘어나면서 유찰 사례도 많아지고 있다. 이런 때일수록 유찰 경매 공략법을 알고 접근하면 오히려 더 좋은 기회를 잡을 수 있다. 이번 글에서는 유찰 경매 공략법을 실제 사례와 함께 알기 쉽게 정리해 보겠다.  👉 유찰 경매, 무조건 피하지 말고 이렇게 공략하자! ✅ 유찰 경매란 무엇인가?  ➡️ 부동산 경매에서 입찰자가 없어 낙찰되지 않으면 유찰된다. 유찰이 반복되면 최저 입찰가는 점점 낮아진다. 이로 인해 매..

부동산 경매를 준비하는 과정에서 꼭 마주하게 되는 것이 바로 감정평가 보고서다. 많은 초보 투자자들이 이 보고서를 보며 ‘이게 뭐지?’라는 생각을 하곤 한다. 하지만 감정평가 보고서는 경매 참여 시 핵심 자료로, 잘 읽고 이해해야 낙찰 후 불필요한 리스크를 피할 수 있다. ☑️ 감정평가 보고서란 무엇인가?감정평가 보고서는 해당 부동산의 가치를 공식적으로 평가한 문서다. 법원 경매에서는 이 보고서를 기준으로 최저 입찰가가 결정되며, 투자자가 해당 물건의 가치를 판단하는 첫 번째 기준이 된다. 감정평가 보고서를 이해하지 않고 입찰에 참여하면 예상치 못한 비용이나 법적 문제에 휘말릴 수 있으니 반드시 숙지해야 한다. ☑️ 감정평가 보고서의 주요 구성 항목감정평가 보고서에는 다양한 항목이 포함되어 있다. 주요 ..

부동산 경매에서 낙찰을 받으면 설레기도 하고 걱정도 될 수 있다. 끝일 것 같지만, 사실 진짜 중요한 건 그 이후다. 낙찰 후 절차를 제대로 모르고 방심하면 큰 손해를 볼 수도 있다. 이번 글에서는 부동산 경매 낙찰 후 반드시 챙겨야 할 후처리 절차와 실전 꿀팁을 차근차근 알아보자. 1️⃣ 낙찰 후 7일 이내 보증금 차액 납부 💰현재(2025년 기준) 법원은 낙찰 후 약 7일~10일 내에 보증금 차액(잔금)을 납부하도록 정하고 있다. 기한 내에 미납 시 낙찰은 무효 처리되며, 보증금도 일부 몰수될 수 있다. 납부는 법원에서 지정한 계좌로 송금하며, 계좌번호 및 납부 금액을 반드시 재확인하자. 송금 후 영수증과 전자납부확인증을 잘 보관해 소유권 이전 등기 시 제출 자료로 활용하자. ✅ 소유권 이전 등기 ..

최근 부동산 경매 시장에서 지역별 양극화 현상이 두드러지고 있다. 서울 강남권과 용산구 등 일부 지역에서는 낙찰가율이 100%를 넘으며 높은 경쟁률을 기록하는 반면, 수도권 외곽이나 지방 일부 지역에서는 유찰이 반복되는 등 극명한 차이를 보이고 있다. 이러한 현상은 투자자들에게 새로운 기회와 동시에 도전 과제를 제공한다. 이번 글에서는 2025년 부동산 경매 시장의 지역별 양극화 원인을 분석하고, 이에 따른 투자 전략을 제안한다. 1. 지역별 경매 시장 동향 분석  ✅ 강남권, 용산구, 마포구 등 인기 지역  ◾ 경매 물건이 나오면 즉시 높은 경쟁률을 기록   ◾ 낙찰가율 100% 이상으로 높은 수준 유지   ◾ 부동산 가치 안정성과 향후 가치 상승 기대감 반영    📌 사례 : 2025년 3월 기준,..