부동산 경매 초보 필독! 권리분석 완벽 가이드 🚩

"권리분석이요? 왜 꼭 해야 하는지 잘 모르겠어요..."
부동산 경매 초보자라면 누구나 어렵게 느끼는 '권리분석'
하지만 걱정할 필요 없다! 이 글만 따라 하면 권리분석이 쉽고 명쾌해질 것이다.

 

✅ 권리분석, 왜 꼭 해야 할까?
권리분석을 제대로 하지 않으면 낙찰 후 예상치 못한 채무나 명도 문제가 발생할 수 있다. 초보자들이 놓치기 쉬운 권리관계를 꼼꼼히 점검해 불필요한 손해를 방지하자.

 

✅ 한눈에 보는 권리분석 기본 절차

① 등기부등본 확인하기

  ▪️표제부 : 부동산 주소 및 기본 정보 확인
  ▪️갑구 : 소유권 및 압류, 가압류 등 소유권 관련 권리 확인
  ▪️을구 : 근저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리 확인

 

② 말소기준권리 파악하기 ( 중요! )

 🔹말소기준권리 : 경매에서 이후 설정된 권리를 소멸시키는 기준이 되는 권리

      ▫️대표적 예시 : 근저당권, 압류, 가압류 등

 

③ 소멸되는 권리 vs 인수해야 할 권리

  ▪️말소기준권리 이전 권리 : 인수 (낙찰자가 책임)
  ▪️말소기준권리 이후 권리 : 소멸 (낙찰자가 책임지지 않음)

 

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✅ 초보자들이 놓치기 쉬운 권리 3가지 

① 전세권 vs 임차권

 ▪️전세권 : 등기된 권리로 소멸 여부가 명확함
 ▪️임차권 : 등기되지 않은 임차인의 권리로, 대항력 여부에 따라 낙찰자 부담이 달라짐

 

② 법정지상권

  🔹 토지와 건물 소유자가 다를 때, 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있는 권리

  🔹낙찰 후 예상치 못한 비용 발생 가능성 있음

 

③ 유치권

🔹 공사비 등 미지급 채권이 있을 경우 채권자가 부동산을 점유하며 채권이 해결될 때까지 반환하지 않을 권리

🔹 현장 확인 필수 ( 유치권 행사 여부 확인 : 현장에 실제 점유자가 있는지, 유치권을 주장하는 현수막이나 안내문이 게시되어 있는지, 현장을 점유하고 있는 사람과의 대화를 통해 유치권 행사 여부를 파악 )

 

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✅ 효과적인 권리분석 꿀팁!

 

① 현장 방문 필수 : 세입자 점유 여부, 유치권 행사 현황 등 직접 확인

② 실제 사례 및 판례 활용하기

 

    예시 )

▪️사례 1: 낙찰자가 유치권 행사 여부를 미확인해 낙찰 후 현장에서 공사업체가 3천만 원의 공사비를 요구, 결국 협상 끝에 추가비용을 부담하고 해결한 사례.

▪️사례 2: 임차인의 대항력을 확인하지 않고 낙찰받아 기존 임차인의 보증금(약 5천만 원)을 전액 부담하게 됐으며, 결국 임차인과 협의를 거쳐 금액을 일부 조정 후 처리한 사례.

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🔑 마치며
권리분석은 어렵지 않다. 이 글에서 소개한 방법대로 차근차근 따라 하면 초보자도 쉽게 숙달할 수 있다. 권리분석을 정확히 익히고 성공적인 부동산 경매 투자를 시작하자!

 

 

 

"부동산 경매 개념부터 차근차근 알고 싶다면, 내가 정리한 이전 글을 참고하면 좋다."

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